リフォームやリノベーションは、築年数が古い住宅でもきれいに生まれ変わらせることができる方法で、近年人気が高まっています。
ただ、古い建物を取り壊して建て直す計画の場合、その物件が「再建築不可」かどうか確認しなければなりません。
今回は、再建築不可の不動産物件とは何か、どんなことに注意するべきかご紹介します。
再建築不可物件に該当する不動産とは
再建築不可とは、一度取り壊すと新しい建物を建築することが認められない物件のことです。
建築基準法では、幅が4m以上ある道路を公道と定めていて、建物を建てる際は公道に面する敷地の間口幅が2m以上ないといけないルールになっています。
なお、敷地に面する道路（前面道路）が4mに満たなくても、法律上で道路と認められるみなし道路や2項道路などに該当する場合は、面する敷地の間口幅が2m以上あると建築が認められます。
しかし以下の項目に該当する場合は、建築基準法を満たさない再建築不可物件として建物を建てることができません。
・前面道路が建築基準法で定める道路に該当していない
・前面道路が建築基準法上の道路に該当していても、接する敷地の間口幅が2m未満
・そもそも敷地が道路に面していない
再建築不可の不動産物件が存在する理由
先ほどは、再建築不可の不動産物件に該当する条件をご紹介しました。
しかし流通している物件の中には、再建築不可に該当するのに家屋として建っている中古物件もありますよね。
建築基準法は、時代の流れに合わせて幾度も改正が行なわれている法律で、昔は今より基準が厳しくありませんでした。
そのため再建築不可の不動産物件は、「当時の建築基準法は満たしているけど、今の法律だと合わなくなってしまったもの」がほとんどです。
そのような理由から、再建築不可に該当するけど今も建っている中古物件があるのです。
再建築不可の不動産物件はどこまでリフォームできる？
再建築不可物件の場合、建物を取り壊して再度建てることはできませんが、リフォームは可能です。
ただその場合、どこまでリフォームできるのか範囲が気になる方も多いと思います。
まずリフォームを行う場合、原則として床面積が10㎡以上の増改築や同一敷地内での移転をする場合は、建築確認申請が必要です。
ただし、建築基準法第6条4号に該当する建築物は建築確認申請が不要で、このような物件を4号建築物と呼びます。
4号建築物の要件は「木造2階建て、または平屋で床面積が延べ500㎡以下」と定められています。
そのため再建築不可物件をリフォームする場合は、建築確認をきちんと申請すると「どこまで」と範囲を制限されずに施工ができますよ。
万が一建築確認申請をせずにリフォームすると、違法建築となり罰則対象となりますので、必ず忘れないでくださいね。
まとめ
再建築不可物件は築年数が古いものがほとんどなので、何かしらリフォームが必要です。
しかし、建築確認申請が不要な範囲は決まっているので、うっかり違法建築物とならないように気をつけましょう。
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